《家住美國》：美國地產市場熱度降溫逐步回歸理性

川銳傳媒》8月29日報道，據美國雜志《財富》（Fortune）8月9日報道，在美國經歷了一年多的繁榮之后，隨著美國地產行業的競價戰而引發的加價購房狂潮席卷了全國后，進入到8月份以來，美國房地產市場終于開始逐步降溫了。

　　有專家認為， 盡管美國地產熱度降溫，但很難說是開始下跌，多重因素還在繼續支撐房價，這畢竟不是2008年。

相反這實際上是美國地產回歸正常的開始。盡管過去12個月的房價上漲了17.2%，但據美國知名房地產研究公司CoreLogic預計，未來12個月房價仍會上漲，但上漲幅度僅為3.2%。

究竟是什么推動了樓市的降溫？業內人士告訴記者，部分原因是潛在購房者對天價望而卻步。但這肯定不是全部原因，更重要的原因是季節性因素在起作用。美國地產市場上每年的慣例都是開學季節是淡季，因為美國的家庭遷居到一個地區買房，通常時間上要順應孩子的上學時間，越是臨近開學，地產交易也越是清淡。從歷史上看也是如此，隨著開學時間的臨近，房屋供應在夏末開始放緩，然后在春季再次全面恢復。

美國地產市場研究公司Zonda公司的首席經濟學家阿里·沃爾夫（Ali Wolf）的研究告訴記者：“隨著經濟的重新開放，人們又開始旅行和探親訪友，人們對住房的需求略有下降。這就是住房通常具有季節性的原因。而2020年住房市場的獨特之處在于，明顯缺乏季節性：去年，即使在傳統上一年中經濟放緩的時期，購房者仍在繼續購房。”

阿里·沃爾夫（Ali Wolf）認為，雖然過去一年的房價也像2008年前一樣上漲，但2021年的動態與當年的泡沫完全不同。2008年房地產泡沫破裂很大程度上是房屋供應過剩。而美國目前處于這一范圍的另一個極端，住房庫存在疫情期間下降了50%以上后，仍接近40年來的最低水平。更不用說美國目前約有380萬戶獨立屋住宅開工不足（援引自房地美Freddie Mac的數據）。而在2008年泡沫之前，每年的房屋開工量比現在高出30%左右。

此外，美國人口統計數據表明，美國房屋的低庫存將繼續被購房者需求所趕超。目前美國正處于嬰兒潮成家購房旺盛的時期。在這期間，1989至1993年間出生的最大數量的千禧一代正處于三十多歲的年齡。正是處于對住房最旺盛的時段。

不僅如此，構成美國房價支撐的還有一些不確定因素。例如，2019冠狀病毒疫情流行的衰退使抵押貸款利率跌至歷史低位。這為買家創造了巨大的抵押貸款儲蓄的支撐。

　　　需要指出的是，盡管歷史上的低利率給美國地產創造了繁榮。但是低利率代理的通脹野同樣令人不安。如果通脹擔憂令美聯儲（Federal Reserve）感到不安的話，美聯儲會對市場開始使其提前加息，這將對房地產市場產生負面影響。

另外，在疫情期間，遠程工作的政策也是一個重要變量。現在疫情沒有結束，使得高科技公司可以居家辦公，這也讓許多在公司工作美國人遷到房價便宜的地區。但是如果疫情結束后，雇主收緊了在家工作的政策后，這也可能使偏遠地區的房價失去上漲動力。

此外，截止9月30日，美國一些金融機構允許一些借款人暫停還款的抵押貸款延期計劃將結束。目前仍有175萬借款人（占美國抵押貸款總額的3.5%）參加了該計劃。如果這些房主選擇出售而不是重新付款，這可能會導致銀行法拍屋的增加，而導致庫存增加。