明源云采購CEO:地產新形勢下，機遇與重大風險并存，供方如何應對？

地產新周期下，行業發展進入瓶頸，企業頻繁爆雷，面對非常時期的嚴峻考驗，行業普遍焦慮：

地產爆雷頻發，調控政策還將持續多久？

長期來看，房地產還有沒有未來？

機遇與風險并存，供方如何應對？

 當前，對于地產未來形勢，許多地產供方都充滿疑慮。為此，明源云采購CEO陳迪浩在與眾多供方董事長、總經理進行深入的交流研討后，展開了主題為“地產新形勢·供方新應對”的精彩分享。

 此次分享圍繞地產行業現狀以及供方應對策略進行了深度剖析，旨在為地產供方全方面呈現一個直觀立體的行業大勢。希望通過本文，可以幫助供應商朋友們一窺未來地產發展的核心要素和關鍵價值。

 01  地產新形勢：

短期承壓，中期調整，長期利好

 自“五六七限”政策調控之后，三道紅線”、土地“兩集中”、“三穩”等政策調控持續收緊，房地產調控不斷升級，整個地產行業發展正在迎來前所未有的變局。與此同時，地產行業正從短期承壓、中期調整，向長期看好的新型態勢發展。

 1、短期承壓：政策調控升級，地產爆雷事件頻發，行業壓力巨大。

現階段，政策調控頻頻加碼，導致很多高杠桿驅動發展的房企風險集中暴露。縱觀行業，爆雷房企能級越來越高，爆雷企業數量越來越多，單家房企爆雷次數頻繁，房地產企業普遍面臨融資難、去化難以及供方信任危機三大嚴峻挑戰。

首先，在融資方面，政策管控收緊，企業面臨信用危機。

從融資額度來看，100家典型房企的融資額均出現不同程度下降。行業頻繁爆雷加劇了投資機構、投資者對行業的不信任，金融機構涉房貸款持續收緊，企業面臨多重信用危機，大大提升了房企融資難度。

 其次，在市場方面，信心受損，去化更難。

購房者害怕爛尾，即使短期內房價有所松動，但多數購房者仍持幣觀望。企業銷售去化回款更加艱難。如圖所示，進入7、8月，房企銷售面積、銷售金額同比下滑明顯。

此外，在供應商方面，風險敏感，欠款擠兌。

現階段，供應商對于賬期、商票等風險更為敏感，墊資意愿降低。且欠款回收力度加強，企業一旦出現失信，很容易面臨擠兌風險。

 種種跡象表明，短期房地產行業爆雷事件頻發，極易引起金融機構、購房者、供應商信心缺乏，融資、回款、壓款都變難，房企資金流緊張，會進一步放大風險；

此外，對于短期內地產發展現狀，陳迪浩也給出了專業預判：“政府調控政策仍以“穩地價、穩房價、穩預期”為主，控風險是本質，短期內政策不會放松。”

 2、中期調整：地產發展底層邏輯改變，從粗放式、高速度增長轉為精細化、高質量增長。

地產發展進入新周期，房企過去粗放式的高速增長模式，已無法適應當前的行業環境。迫切需要擺脫對土地紅利和杠桿紅利的依賴，向管理紅利的精細化、高質量增長模式轉變。

 這一轉變，對地產行業將會帶來哪些影響？對此，明源云采購CEO陳迪浩，將主要影響歸納為以下幾個方面：

 1>以控風險為主調的調控政策，讓行業集中度開始放緩，甚至逆轉。

一直以來，行業集中度始終是供方企業關注TOP房企的重要因素。根據CRIC、Wind數據顯示，自2017年以來，無論是TOP3、TOP10、TOP50、TOP100房企的行業集中度都呈顯著下降趨勢。因此，在當前形勢下，供應商合作不應再迷戀百強房企，在行業集中度下降的情況下，區域發展型房企可能是供方合作的另一個方向。

 2>“兩集中”出讓規則的完善，改變“強者恒強”邏輯。

從土地集中拍賣政策來看，各地發布的第二批集中拍地新規主要包括明確參拍資質要求、建立購地審查制度、設置土拍溢價率15%上線、競拍規則優化調整等內容，總體來看，各地拍地新規均從競買人資質、限價、品質等方面優化供地規則。

對此，明源云采購CEO陳迪浩表示：“集中供地新規的出臺，也意味著未來一手房價將得到有效控制，有盈利有品質力的開發商的利潤空間進一步改善。此外，隨著土拍熱度逐漸回歸理性，頭部房企相對優勢將進一步減弱，區域房企將迎來新的發展良機。”

 3>具備融資優勢的國央企更具競爭優勢。

 根據Wind、克而瑞、明源地產研究院數據顯示，國企央企的融資成本低至3.45%，民企平均融資利率高達6.58%，國央企以較低的融資成本，將在未來市場競爭中占據較大優勢。

3、長期看好：未來十年，房地產行業仍在總量峰值時代，值得長期看好。

 1>城鎮化進程仍在繼續，從64%往80%發展，仍有20年發展空間。

作為城市和地產行業發展的強大動力，城鎮化率一直是行業關注的話題。有數據顯示，2020年，中國城鎮化率接近64%，且從1990-2020年，中國城鎮化率一直持續飆升。盡管與主要發達國家80%的城市化率仍有一定差距，但未來至少仍有20年發展空間。

 2>城市更新，仍有2.3億人口居住環境有待改善。

由于早年房地產商設計、工程、材料、施工、技術等方面的不成熟，大量老舊小區、大量人口居住環境有待改善，按25%的更新比例測算，約2.3億人口的居住質量還有待提高。

 3>未來，來自需求端的五大紅利加持，房地產仍值得長期看好。

隨著城市化率增長、老舊小區改造、城市規模增長、美好生活需求爆發、家庭漸趨小型化五大紅利加持，未來，行業將會釋放更大購房需求。

對此，陳迪浩表示：“盡管整個地產行業已告別高速增長時代，但基礎居住需求仍在，整個房地產行業會維持在一個總量峰值時代，市場空間接近15-20萬億。”

 02 供方新應對：

樹信心，控風險，練內功

 地產新形勢下，機遇與重大風險并存，供方該如何應對？

 明源云采購CEO陳迪浩與品牌供方高層經過深入的行業研討后，針對當前行業面臨的問題，為供方企業總結了三大應對策略：

 1、樹信心：無論面對什么困難，信心總比黃金更重要，只有堅定信心、勇往直前，才能取得最終的勝利！

 1>居住是民生需求，房地產行業會長期存在，且仍然是大市場，大空間。

未來，城市化率提升、城市規模增長以及城市更新的2.3億居住需求將持續驅動地產健康發展。

 2>供方企業最大的發展阻礙，不是來自行業、市場，而是自身。

面對行業嚴峻考驗，企業應從自身著手，在增強團隊凝聚力的同時，加強企業風險對抗。

 3>堅定信心，做好打硬仗準備。

企業管理層/負責人更要堅定信心，面對現實，加強團隊協作，隨時做好打硬仗準備。

 2、控風險：

從市場，客戶，業績，應收賬款等多維度盤點，洞察風險，發現機會，開發優質客戶，改善業績結構。

1>在合作中的客戶、賬款進行盤點，識別風險，建立賬款催收、拉閘機制。

可根據數據洞察，進行資源差異化布局，建立風險管控機制，保障合作。

 2>發展國央企、優質區域型房企、泛地產類客戶，優化業績結構。

以往，供應商只關注頭部企業，很容易忽視新客群，企業應加大對新優質客群的關注力度，持續開發優質客戶。如城投城建類、多元產業集團地產板塊，均有較大的結構性機會，供方可重點關注。

 3>多種方式防范現金流風險。

供方企業可根據應收款項的情況，做數據洞察和風險識別，制定有效方案及時應對。

 3、練內功：

以市場為導向，以客戶為中心。從戰略到執行，從業務到組織，每一環節都需鍛造。

1>優質企業在行業調整期中會脫穎而出.

大水退去，磐石當立。面對激烈競爭，企業需在成本、質量、效率、品牌等方面，持續打造企業競爭力。

2>戰略、產品、營銷、服務、組織等是練內功的關鍵。

供方可通過市場分析，將目標客戶群鎖定更加清晰，繼而提供有針對性產品服務方案，并借助組織、區域資源匹配，找到戰略機會點。

 3>建立客戶價值驅動，市場導向的體系，是持續競爭力的基礎。

只有堅持以市場為導向，以客戶為中心的優質企業，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。與此同時，進入精裝時代，采購管理，要從以進度、質量、成本為中心，賦能工程，轉化為以購房者為中心，賦能營銷。