中國改革開放40余年，不僅迎來了人口老齡化的挑戰，也面臨著城市老化的問題。
對此，國家高度重視“城市更新”。
從全國范圍的“老舊小區改造”到“一街一路”的城市更新項目，再到地方住房和城鄉建設局更名為“城市更新局”，無不體現了政府推進城市更新的決心和力度。
“老舊小區”作為城市發展的歷史見證，如今已成為城市更新的主戰場，特別是在“十四五”規劃期間，北京這座千年古都將迎來城市更新的新篇章，老舊小區改造的步伐不斷加快。
然而，在眾多小區紛紛申請納入“老舊小區綜合整治名單”之時，紫竹花園小區業委會和業主們，在紫竹院街道辦事處和軍樂團社區黨委的支持下，發揮物業管理后方的作用，為小區進行了一場徹底的改造升級，解決園區多項工程改造的資金問題，順利完成了冷水管線、鍋爐、監控的換新，安保、保潔等物業服務也規范嚴謹，提質增效。
這場漫長的老舊小區改造，從業委會選舉到物業換新，歷經五年，最終又在今年六月，迎來小區業主高票通過物業合同，歷史上首次和物業公司續約的圓滿結果，業主也找回了居住的安全感。
紫竹花園小區作為老舊小區的自愈過程，是城市自我更新過程中的一個縮影，也作為一個真實的案例，證明小區自治在政府的支持下，可以走出一條小區自我治理的新模式。
紫竹花園小區
一、緣何歷時三年籌備、成立業委會？
就像人要考慮養老一樣，小區也需要養老。
目前，城市發展正推動著小區向一個需要集體維護的階段邁進。要戰勝小區因為時間流逝帶來的老化問題，迫切需要業委會作為集體的力量站出來。
位于海淀區紫竹院街道的紫竹花園小區，曾經頂著北京十大明星樓盤之一的光環，隨著時間的變遷，由于缺乏維護，連最基本的安全設施也存在老舊失效情況，冷熱水管道超期服役，小區熱水水黃、路面破損。
小區E座門樓當時已經出現明顯的沉降
業主拍攝的地下室狀況
一系列的問題，都是老舊小區的“標配”，也讓小區房價也成了周邊的洼地。
除了小區管理不善、供暖供熱設備等亟需資金入場進行大修，小區第三屆業委會也到期出走，如果無法搭建小區議事平臺，就無法帶領小區走出惡性循環。
當時多數紫竹花園業主心中持悲觀想象：小區住了二十幾年出現的居住問題，這種情況全國統一；二十多年，不止一次換物業，每次打得雞犬不寧甚至發生過流血事件；小區業委會成立后換了物業公司，只換不監管，服務越來越差。
更何況，全國多少業委會在冷嘲熱諷中，名存實亡或無為而終。
對于第四任的業委會如何走向，小區問題怎么解決，要不要換物業等問題，業主微信群每天蓋樓兇猛，更有署名“紫竹花園小區業主”的小字報發布的不負責任言論甚囂塵上，一系列現實問題持續困擾著所有業主，也影響到小區改造的進程。
而期間，不是沒有接近曙光的時刻，卻多次倒在了各種業主大會投票前夕。
小區業委會籌備組早在上屆業委會結束后便成立，即便長期在群里全天候地回答各種問題，有時鬧到晚上十一二點，但是，業主意見不統一，對選舉細節糾葛不斷，甚至籌備組成員遭到打擊報復，選舉不斷擱置，小區負能量陡增。
二、如何讓業委會66.7%注冊的那一天早日到來
然而，在這力量交錯的老舊小區，熱議與征戰，勝過漠視，至少證明在這場小區的自救過程中，居民不是旁觀者，而是局中人。
究其根底，問題還是出在紫竹花園的業主對于小區怎么變好、小區怎么發展無法產生清晰的想象。畢竟成功案例屈指可數，身在其中方知舉步維艱。
沒有一個具有公信力的力量站出來，去促成業主大會66.7%注冊那一天早日到來，一個“更好的紫竹花園”的愿望，只能淪為空談。
而“中國城市小區獨特之處，便是存在一個黨和政府的基層組織體系，可以直接下沉或滲透到居民的身邊來”，提供外部支持，幫助小區度過市場失靈、管理失靈等問題，這其實也是目前城市開展得如火如荼的小區改造的重要原因。
“陪跑”業委會成立、推動物業換新這五年時間所經歷的事情，被軍樂團社區黨委任書記概括為：“三年籌備路 兩年換新顏”。
她如今回憶起那段時光，邊感慨邊笑談當時的情景。2018年初，正值家中孩子面臨高考的關鍵時期，每天晚上是居民下班回家能坐下來面對面交談的時間，每次交流結束后，她回到家中往往已經很晚，但總有新的觀點和想法激發出更多的討論，甚至孩子都感到有些苦惱，出言勸道：“媽媽，你還是回單位加班吧。”
即便軍樂團社區把辦公地點直接搬到了紫竹花園小區里，依舊有不同的聲音出現，軍樂團社區敞開言論的大門，向所有的業主開誠布公地解釋，首先社區不占用業主任何一個出行通道，辦公大門沿街敞開。你們有事了，我們在，你們沒事，我們在默默地工作，而說個題外話，這恰好成為后來抗疫關鍵時期的寫照。
應該讓小區600戶業主的“心防”打開。應該讓更多有公益心的業主站出來發聲。應該破除居民對業委會的悲觀想象，用大多數人的票權選出一支年輕化、專業化、具備知識面的業委會隊伍。之后，要讓業主看到有人在做實事，有具體的問題在被解決。
本著改善小區設施、提升服務質量的堅定信念，紫竹院街道辦事處及軍樂團社區黨委發揮組織與法制的力量，用以下“四步走”，努力獲得居民的信任，最終指導籌備組成功選舉。
其一，街道律師坐鎮專業指導，讓業委會選舉推進變得更加合法有力。
其二，社區黨委在黨員群體中發出號召，鼓勵黨員主動投身于社區建設。為響應這一號召，共有5名黨員業主參選成為業委會成員，并成立了臨時黨支部，在社區黨委的指導下開展工作。
其三，黨員們以身作則，公開自己的身份，承諾不占用小區的任何利益，按時繳納各項費用，并簽署了承諾書，同時參與志愿服務、垃圾分類和疫情防控等，以行動證明一切。
其四，社區黨委廣泛征求業主的意見，繼續推薦那些熱心、正直、具備管理知識和專業技能的業主參選。
軍樂團社區黨委與業委會籌備組的商討會
每一步都走得很艱辛，但是可喜的是，能夠看到：小區嚴峻、緊張的氛圍出現了一些變化。
有很多業主找到軍樂團社區黨委，問出心中的兩個疑慮：業委會的人，有沒有工資？票，該不該投？他們說，因為我知道，好多業委會的人就是為了瓜分和物業的利益。
社區黨委任書記告訴業主：請您放心，您要信任我的話，我可以很全面的、很清楚地告訴您我所了解的業委會，她還笑稱這些站出來的業主，都是“政審”過的，其一，所有參加業委會候選的業主都是經過區、街兩級部門資格聯審確定的；其二，進入業委會的先決條件是簽下承諾書的，交齊物業費、供暖費，方有資格參選；其三，他們站出來，是履行作為一個熱心業主的義務，不拿取任何補貼；其四，紫竹院街道辦事處委派律師，會一同見證并維護小區業委會選取的順利、公正，公開。
面對很多業主的質疑，軍樂團社區黨委呼吁，小區面臨的現狀需要這些有公益心、有能力的積極分子出來做事，我們就應該給他們提供一個堅實的平臺，讓他們敢站出來，而且持續地去行動。
因為對于這些跨出一步、想為小區做實事的競選者而言，要向所有人公布所居住的樓號和房間號。除此以外，要公布本人的簡歷，相當于完全放棄自己的隱私。有多少人愿意把自己甚至是家人的隱私，都毫無保留的公布在所有人面前？同時還會面對無數人的各種問題，甚至可能360度的挑毛病，有多少人愿意接受這樣的工作？
后來當選業委會主任的李健秋，是最早站出來的那批人，她一開始就加入了業委會的籌備，也很早就加入了業委會的競選名單，期間，她也遭受了威脅，當家中的車子被打破玻璃，考慮到年幼的孩子，連家人都勸她放棄，但她身上有的只是公益心、正義感和不屈服的精神，是對整個小區的責任和義務，也更堅定站出來，讓孩子感受正義的力量！
2019年12月，投票結束后由于種種原因，第一次入選委員只有六人，不足原《紫竹花園小區業主大會議事規則》中規定的人數。
2020年6月，再次召開業主大會，對業委會委員進行了增補。經過兩個多月的努力，選舉出四名補選委員，并于2020年9月在紫竹院街道辦事處完成了備案。
最終，第四屆業委會歷經坎坷成立。
紫竹花園小區朝著業主做主的目標向前了一步，然而這一步紫竹花園小區花了三年時間。
三、啟用新物業，四方合力，改“眾口難調”為“眾望所歸”
紫竹花園小區第四任業委會正式走馬上任，就著手準備：小區的服務品質下降，要如何提升？小區的各項設施配套老化，如何啟動大項維修？資金從哪來？
業委會成員中包括了具有多年房地產行業經驗的職業經理人、專業的財務人員、擅長宣傳的報社主編、法學領域的大學教授以及精通工程的專家。這些成員的專業背景和豐富經驗，為業委會接下來開展工作打下了堅實的基礎。
然而對內，他們是勇敢站出來的熱心義工，他們都有工作有小孩，但卻為了業委會擠出時間，一點點讓小區變好。
針對小區現狀，紫竹花園業委會提出思路：小區的大維基金，總額不到2000萬，已經消耗了近九百萬，是小區的壓舵石。因此，小區各樓下面的地下空間，是整個小區解決當下問題、維系長遠發展的命脈所在，小區硬件和環境的改善，都要依賴于地下空間的出租收益。
他們算過一筆賬，如果小區的公共收益能達到200-300萬/年的話，基本上小區的改善和建設就可以推進下去了，安監控、換冷熱水管（橫管）、修復E座門樓、修復中庭網球場、地下車庫等工程的費用，都可以從小區公共收益中產生。
那么，所有的問題，歸攏起來，還是小區接下來如何以良好的運營狀態、持續發展。
為此，從2020年9月到2021年5月，業委會與時任物業多次溝通，商討提升物業服務品質、著手解決小區現存的水質及門樓沉降等問題，遺憾的是，無論是會談還是函件，都沒有起到任何實質性的進展。
無奈之下，小區又走上了換物業之路，期間依舊多重矛盾交織，但小區業主因未知而焦灼的心情很快被平復了。
2021年10月，世紀金源服務（世紀城物業）進駐紫竹花園小區
2021年10月12日，對于紫竹花園而言，是一個大日子，小區迎來了新物業世紀金源服務。
新物業的到來，帶給小區的變化，布滿了紫竹花園的每一個角落，業主聊天群里，業主們內心的欣喜之情溢于言表，群中消息記錄了啟用新物業一周時間內小區的積極變化，對物業在秩序維護、問題解決、服務響應、細心周到方面樹立的典范作用，句句不離夸。
新物業剛進場時業主群里夸贊聲一片
但是，紫竹花園面臨的難題不小。
在擬定物業服務合同時，紫竹花園小區業委會代表所有業主給新物業世紀金源服務布置了三項重點工作：冷水管熱水管主管道改造、E座門樓改造、監控安裝。
尤其冷熱水管道的更改，涉及到家家戶戶的日常生活起居。群里的聲音，由“小區不應該水質污染、門樓傾斜、設備老化”演變成“不應該噪音施工、暴土揚塵”，“不應該另走冷水路由、停熱水這么多天造成生活不便”。
面對這些問題，對紫竹花園有感情的老同志站了出來。他知曉只要管道改造工作只要持續推進就可以讓這些疑慮消散，但是恰好是在供暖前幾個月，包括鍋爐、管道在內的供暖工程還在施工進程中，大家的情緒都比較緊張，尤其又面臨著為期三個月的熱水停水，小區業主的生活品質為了大項改造讓步許多，期間每天都像走在維修現場，難免在為2022年度的過冬計劃準備“民間自救”，于是他頂著群中的議論，站出來發聲：我在群里看到有些業主發了一些對小區冷水換管和E座門樓拆建對施工方案提出質疑，本來提出問題是很正常的事，好的意見可以更完善施工方案，但群里出現了惡語相加的不和諧的聲音。為了小區的長治久安，為了我們家園更好，大家團結一致勁往一處使不好嗎？大家還記得有一年沒有物業了紫竹花園停電了，我們決不能回到“解放前”請三思！
群中不解的聲音慢慢消失了，這位關心紫竹花園小區建設的老同志，他不止一次站出來。作為小區從業委會成立到物業換新過程中一步步向好發展的見證者，他一直很堅信，為什么別的小區老化都得靠大修基金呢？或者甚至打架集資呢？在紫竹花園小區當前模式下，有了黨建引領下的居委會、業委會、物業公司、熱心業主四方聯動，才能挖掘小區的潛力來自救，這是毋庸置疑的，他也想把這種信念帶給其他業主。
涉及改造工程，每一步都非常不易，天氣問題、業主關切問題、時間緊急問題、施工問題，千頭萬緒，每一環都很關鍵，業委會和物業都要經過無數次溝通，交流，做工作。稍有一環出現問題，都很容易讓改造工作停擺。如鍋爐房改造，由于燃氣表由燃氣公司更換成新表后需要辦理開戶手續，辦理開戶手續時需要鍋爐房的房產證明，但未找到相關資料，時間緊急關系到冬季供暖和熱水供應等民生問題，最后業委會和物業求助街道和社區，一番波折后，意外辦理成功。
改造后的E座門樓解決了沉降問題
最終，紫竹花園小區在街道與社區緊急協調下，在專業業主、物業和施工單位的緊密配合下，在資金尚未完全到位的情況下，在鄰居們理解和期待中，用不到兩個月的時間，換了新的鍋爐，新的采暖管道，新的熱水管道，并于11月2日點火試運行——不但沒有耽誤，甚至做到提前供暖。
一年時間，四方合力的行動，撼動了紫竹花園積弊許久的問題。
供暖管道、采暖換熱間老舊設備大部分已拆除，管道腐蝕嚴重
設備房采暖泵當時的保養狀況
更新后的熱水、采暖機房設備設施
恰如紫竹花園業委會在鍋爐試供暖達標時發出的感慨：曾經自由穿行的大門管起來了，居民心里的門敞開了；自來水管線更換了，黃水變清水，燈亮了，草綠了，被各種雜音干擾的居民的內心清凈了；鍋爐換新，水熱了，氣暖了，大家寒了的心也被焐熱了。
社區，這個基層治理的最小單元，能夠進入高效能治理的狀態，成為更加幸福更加溫暖的地方，也讓城市發展的溫度，最終變成居民的感知度。
小區業委會贈送錦旗對軍樂團社區黨委的大力支持表示謝意
四、走出小區治理的新模式，破除大眾對小區業主自治“一地雞毛”的想象
今年6月12日，紫竹花園小區迎來了一個重要的轉折點。
在業主大會的開箱驗票儀式上，業主們以高票通過了與世紀金源服務的物業服務續約合同。
在業主大會開箱驗票儀式前，紫竹花園業委會在工作公示平臺上感慨道：這次業主大會的平靜有序，也從一個側面折射出小區的現狀：正常、安穩、無事，體驗過一地雞毛聚訟洶洶的紛亂后，這種安穩平淡，真是令人感到慶幸。
不再是挨家挨戶喊了無數遍的“用自己的選票去決定小區的未來”，也未見往屆業主大會時微信群里的各種“信息轟炸”乃至“辯論大賽”……投票平靜而有序地推進，20天內就超額完成了計劃的投票數量。
而在此次驗票儀式上，高票通過的，不止續約這一項。還有紫竹花園小區對物業員工慷慨的獎勵政策以及熱水費用上調事宜，以此表達對物業毫無保留的支持。
在業委會成立后，小區具體的管理事務終于一項項被解決了，軍樂團社區致力于提供必要的外部支持，恰如當時向業主承諾的一樣：你們有事了，我們在；你們沒事，我們就在默默地工作。
在送走前物業時，社區給前物業送上了溫馨的大禮包，給予了足夠的尊重，因為千帆已過，沒有功勞也有苦勞，讓前物業走得愉快，新物業來得安心。
管道維修，熱水停了兩個多月，三天兩頭就停暖修管道，居委會急切地找周邊蘇寧易購為小區送上取暖家電。
為了使小區更快步入正軌，社區黨委多次向街道辦事處提出“小區品質提升”工程申請，一年時間，就為紫竹花園更換北門圍欄、園區健身器材，完成了路面改造、東西區垃圾房的改造、西門南側圍墻翻新等等工作。
在開箱儀式后，任書記回看這一路紫竹花園的發展，不禁感慨道：在那些早期在北京落成的商品房小區中，小區治理的挑戰也最早顯現出來。這些挑戰的核心，往往圍繞著業主與物業管理之間的利益沖突。
“當居民享受到優質的服務，感受到被尊重和重視時，整個小區的氛圍和環境就會發生顯著的變化。而小區的美好，并非一蹴而就，而是在不斷的努力和改進中逐漸形成的。紫竹花園的新面貌，體現了黨建引領對業委會、物業工作的巨大支撐。”
黨建引領業委會、物業的工作成果
2021年1月，軍樂團社區紫竹花園小區業委會黨支部被海淀區評為年度優秀黨支部；
2023年10月，紫竹花園小區迎來了高光時刻，海淀區2023年優質住宅物業項目監督考核評價結果公布，紫竹花園赫然在列。
2024年4月19日北京市城管委正式通知，紫竹花園2023年申報垃圾分類示范小區通過。
曾經覺得久病難醫的紫竹花園，在街道和社區、業主委員會及熱心業主、物業的共同努力下，解決了門樓沉降、熱水發黃等問題之后，樓齡已逾二十歲的小區，大有進入“當打之年”之感。
在這過程中，也釋放出特別的信號：城市更新背景下的小區改造，應當沿著政府倡導的方向，業主在社區黨組織提供強有力的外部支持下、業委會的集體決策權力下、以及物業的大后方保障工作下形成合力，小區大小事務靠票權數，靠統計的多數人意愿來決定，走出小區治理的新模式，破除大家對小區業主自治“一地雞毛”的想象。
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